Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, căn hộ được tính thế nào?

  • administrator
  • 12/08/2020
  • Comments Off on Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, căn hộ được tính thế nào?

Khác với môi giới bất động sản, hoạt động mua bán nhà, căn hộ là một trong những giao dịch phát sinh lợi nhuận khá lớn. Khi chuyển nhượng nhà đất hoặc nhà ở, người bán có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo từng lần chuyển nhượng, trừ một số trường hợp miễn. Ngoài việc tìm hiểu về mẫu biên bản điều chỉnh hóa đơn điện tử, về đối tượng bắt buộc sử dụng hóa đơn giá trị gia tăng,… nhiều người còn đang thắc mắc cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở. Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây để giải đáp vướng mắc trên.

1. Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Căn cứ điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.

Đối chiếu với quy định trên, khi mua bán nhà ở thì bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, các bên được quyền thỏa thuận về người nộp.

Một số trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất được quy định đó là: Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng; Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất.

2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, căn hộ

Căn cứ dựa trên Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp  =  (Giá chuyển nhượng)  x  (2%)

Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định như sau:

– Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

– Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Đối với chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

3. Khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân như thế nào?

3.1. Hồ sơ khai thuế TNCN khi bán nhà, căn hộ

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

Một số giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).

Rủi ro lớn khi NLĐ bán sổ bảo hiểm xã hội 

Cập nhật các lỗi kế toán thường gặp khi kê khai thuế

3.2. Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Nếu cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.